Verkehrswertermittlung von Immobilien

Definition laut Gesetz (§ 194 BauGB)
Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Es gibt in Deutschland grundsätzlich drei amtliche Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts:
(Es gibt noch mehr, aber die werden an dieser Stelle vernachlässigt)
 

· Sachwertverfahren
· Ertragswertverfahren
· Vergleichswertverfahren

Sonstige Tätigkeiten bei der Wertermittlung
· Besichtigungen
· Unterlagen anfordern
· Recherchen

Das Sachwertverfahren
Beim Sachwertverfahren wird der Bauwert eines Gebäudes auf der Grundlage der gewöhnlichen Baukosten ermittelt. Den sogenannten NHK Normalherstellungskosten. Diese wurden vom Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen herausgegeben, wobei die Steigerung des Baupreisindex bis zum Wertermittlungsstichtag und die bis dahin eingetretenen Wertverluste durch Alterung und bauliche Mängel, Schäden etc. angemessen berücksichtigt werden.

Will sagen ein Gebäude was vor einhundert Jahren gebaut wurde, würde, wenn nie was dran gemacht wurde, theoretisch kurz vor dem Zusammenbruch stehen. Man geht von einer Nutzungsdauer von 80 bis maximal 100 Jahren aus. Da aber mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit in den hundert Jahren Instandhaltungsmaßnahmen oder Sanierungen stattgefunden haben, die in der Regel auch belegbar sind, „verjüngt“ sich das Gebäude sozusagen bzw. steht doch noch länger. Seine Restnutzungsdauer verlängert sich und so entsteht im Hinblick auf die Gesamtnutzungsdauer ein fiktives Baujahr, welches dann die Grundlage zum Nachschauen in den Tabellen der NHK bildet. Dort findet man dann einen Preis pro qm den es rechnerisch kosten würde das Gebäude jetzt neu zu bauen, welcher dann mit dem jeweiligen Regionalfaktoren multipliziert wird, da es in Wanne-Eickel billiger als in Hamburg wäre das Haus zu bauen. Zuzüglich der Kosten für Außenanlagen und Baunebenkosten. Dann wird die Alterswertminderung errechnet und um diesen Faktor gemindert.

So kann man dann den reinen Bauwert oder Materialwert des Objekts ermitteln. Wird meist bei Einfamilienhäusern benutzt, da diese in der Regel nicht unter Rendite-Gesichtspunkten erworben werden. Bodenwert und Bauwert zusammen ergeben dann den Sachwert. Aus diesem wird dann der Verkehrswert mithilfe eines Marktanpassungsfaktors abgeleitet. Dieser kann 10-20% und mehr betragen.

Das Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren wird fast immer bei Objekten, die nach Renditegesichtspunkten gehandelt werden, also Gewerbe, Büro, Zinshäuser, Einzelhandel, Logistik, Hotels angewandt.

Es wird zunächst wieder der Bodenwert durch Preisvergleich bestimmt. Dann werden aus dem nachhaltig erzielbaren Rohertrag, also den nachhaltig zu erzielenden Mieteinnahmen, die Bewirtschaftungskosten (nicht umlegbare Betriebskosten, Verwaltungskosten, Mietausfallwagnis, Instandhaltungskosten) abgezogen und ergeben dann den Reinertrag. Nachdem der Bodenwertanteil (Der Bodenwertanteil wird errechnet mit dem Liegenschaftszinssatz, den man wiederum von den Gutachterausschüssen bekommt) ermittelt ist, wird dieser vom Reinertrag abgezogen und der verbleibende Teil ist der Gebäudereinertrag.

Der Gebäudereinertrag wird unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer des Gebäudes mit dem sogenannten Vervielfältiger kapitalisiert. Dieser kann berechnet werden oder Tabellen entnommen werden die in der WertV (Wertermittlungsverordnung) zu finden sind. Der auf die Restnutzungsdauer kapitalisierte Reinertrag des Gebäudes ist der Ertragswertanteil der baulichen Anlagen.

Ertragswertanteil des Gebäudes und der Bodenwert bilden dann zusammen den Ertragswert des bebauten Grundstücks
z.B. Ein Mietwohnobjekt hat einen ermittelten Bodenwert von 200.000,- Es erwirtschaftet einen nachhaltigen Jahresrohertrag, von 60.000,- nach Abzug der nicht umlegbaren Betriebskosten, Verwaltungskosten, Mietausfallwagnis Instandhaltungskosten bleibt ein Jahresreinertrag von 50.000,-
Hiervon wird der Bodenwertanteil bei einem Liegenschaftszinssatz von 5% also 10.000,- abgezogen.
Die 40.000 werden auf eine Restnutzungsdauer von 40 Jahren kapitalisiert also mit Vervielfältiger (laut Vervielfältigertabelle aus der WertR 17,159) multipliziert. Der Ertragwertanteil der baulichen Anlagen beträgt dann 686.369,-
Dazu wird der Bodenwert 200.000,- addiert und schon haben wir einen Ertragswert von gerundet 886.000,-

Rohertrag – Kosten – Anteil des Bodenwertes = Reinertrag des Gebäudes
Reinertrag des Gebäudes x Vervielfältiger = Ertragswert der baulichen Anlagen
Ertragswert der baulichen Anlagen + vollen Bodenwert = Ertragswert

Das Vergleichswertverfahren
Vergleichswertverfahren ist in der Regel für Bodenwert und Eigentumswohnungen. Hier wird, wie der Name schon sagt, verglichen, was für vergleichbare Objekte bezahlt wurde. Es gibt eine Kaufpreissammlung bei den örtlichen Gutachterausschüssen, wo die Informationen abgefragt werden können. Ähnlich wie beim Hamburger Mietenspiegel. Im Prinzip ist dieses Verfahren das einfachste, allerdings ist eine Abfrage je Vergleichsobjekt kostenpflichtig und meistens gibt es nicht genug Vergleichswerte. Da Immobilien ja bekanntlich recht unterschiedlich sind, auch wenn sie in gleicher Gegend und vielleicht auch noch Straße sind.

Außerdem sollte für dieses statistische Verfahren eine Vergleichmenge von 10-15 Objekten vorhanden sein. Daher wird dieses Verfahren in der Regel für Bodenwertermittlung und Bewertung von Eigentumswohnungen benutzt. Man erfragt also bei dem zuständigen Gutachterausschuss den Bodenrichtwert/qm und leitet davon den Wert des unbebauten Bodens ab. Hier ist allerdings die Größe und Ausnutzung bei Ertragswertobjekten (GFZ) des Grundstücks mitentscheidend. Dadurch kann es Zuschläge oder Abschläge geben.

Sonstige Tätigkeiten bei der Wertermittlung

Besichtigungen:
Der Zustand des zu bewertenden Objekt muss immer persönlich in Augenschein genommen werden. Beurteilungen ohne Besichtigung sind unseriös.
Das bedeutet, ein Teil der Arbeit ist immer Reisetätigkeit und auch Kontakt mit Kunden bzw. Menschen die in den Gebäuden wohnen.

Unterlagen anfordern:
Man braucht zum Erstellen der Wertermittlung diverse Unterlagen.
Flurkarten, Grundbuchauszüge, Altlastenauskunft, Auskunft über Erschließungsbeiträge, Pläne, Grundrisse, Bodenwertauskünfte von Gutachterausschüssen, Baulastenauszüge, Eigentümernachweise, Bebauungspläne, GFZ -Berechnungen, Mietverträge von Mietern, Marktpreissammlungen und Marktberichte.
Sofern nicht vom Eigentümer zur Verfügung gestellt, besorgen wir die noch fehlenden Dokumente. Etwaige Kosten für Behörden werden vom Eigentümer getragen.

Recherchen:
Viele Informationen, die man zur Erstellung eines Gutachtens braucht, muss man sich oft mühsam zusammen suchen. Durch Telefonate oder auch durch Suchen im Internet. Zum Beispiel ist bei Wohnobjekten wichtig, wie die Lage und die Verkehrsanbindung ist. Also ob Bus und Bahn in der Nähe sind oder wie Straßen und Autobahnen zu erreichen sind. Das kann man gut im Internet herausfinden, wenn man nicht persönlich die ganze Umgebung abfahren will.